Konut Kredisi Masrafları Nelerdir? Ekspertiz, İpotek ve Dosya Masrafı (2026)
Konut kredisi hesaplamalarında sadece aylık faiz ve taksite odaklanmak yanıltıcı olabilir. 2026 yılında ev alırken bankaya, değerleme şirketine, tapu dairesine ve sigorta şirketlerine ödenecek yan masrafların toplamı kredi tutarının %2 ile %4’üne ulaşabilmektedir.
1. Konut Kredisi Çekerken Alınan Tüm Masraf Kalemleri
Ev kredisi kullanırken karşılaşacağınız giderler 4 ana grupta toplanır: Banka giderleri, resmi harçlar, gayrimenkul değerleme (ekspertiz) gideri ve sigorta primleri.
Örneğin 2.000.000 TL tutarında 120 ay vadeli bir konut kredisi için ortalama masraf dökümü şu şekildedir:
| Masraf Kalemi | Yasal Dayanak / Açıklama | Ortalama Tutar (2 Milyon TL İçin) |
|---|---|---|
| Kredi Tahsis Ücreti | Kredi anaparasının binde 5’i (%0.50 yasal tavan) | 10.000 TL |
| Ekspertiz Değerleme Ücreti | SPK lisanslı bağımsız değerleme firmasına ödenir | 11.000 - 16.000 TL |
| İpotek Tesis Ücreti | Tapu sicil müdürlüğüne tescil işlemi bedeli | 2.500 - 4.500 TL |
| Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) | Metrekare ve bina yapı tarzına göre değişir | 1.200 - 2.500 TL |
| Konut Paket Sigortası (Yangın/Su) | İsteğe bağlı veya teminat kapsamı | 3.000 - 7.000 TL / Yıl |
| Kredi Hayat Sigortası | Yaş, kredi tutarı ve vadeye göre yıllık azalan | 12.000 - 28.000 TL (İlk Yıl) |
| Tapu Harcı (Alıcı Payı) | Konut satış bedelinin %2’si | 40.000 TL (2M beyan için) |
2. Kredi Tahsis Ücreti (Dosya Masrafı) Yasal Sınırı
BDDK’nın "Finansal Tüketicilerden Alınacak Ücretlere İlişkin Yönetmelik" hükümleri gereğince hiçbir banka, kullandırılan kredi anapara tutarının binde beşinden (%0.5) fazla kredi tahsis ücreti alamaz.
Bu ücrete ilave olarak "istihbarat ücreti", "dosya açma bedeli", "kredi onay harcı" gibi adlar altında mükerrer komisyon tahsil edilmesi kanunen yasaktır.
Ekspertiz firması evi yerinde inceleyip rapor hazırladıktan sonra banka kredinizi onaylamazsa veya kredi kullanmaktan vazgeçerseniz, fiilen hizmet üretildiği için ekspertiz ücreti geri ödenmez. Ancak dosya masrafı (tahsis ücreti) kesinlikle kesilemez.
3. SPK Lisanslı Ekspertiz Ücret Tarifesi (2026)
Ekspertiz ücretleri bankaların keyfi belirlediği bir kalem değildir. Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) ve Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) tarafından her yıl Resmi Gazete’de metrekareye ve konut tipine göre asgari tarife yayımlanır.
Standart 100-150 m2 bir apartman dairesi için 2026 yılı asgari ekspertiz tabanı 9.500 TL civarından başlamakta, banka operasyon komisyonuyla birlikte 12.000 - 15.000 TL bandında tahsil edilmektedir.
5. DASK, Konut ve Hayat Sigortası Zorunlu mu?
Konut alımında tek yasal zorunlu sigorta DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) sigortasıdır. DASK olmadan tapuda ipotek veya satış tescili yapılamaz.
Konut yangın paket sigortası ve Hayat Sigortası ise bankaların teminat şartı olarak öne sürdüğü ürünlerdir. Ancak 6502 sayılı Tüketici Kanunu uyarınca tüketici bu poliçeleri bankanın anlaşmalı olduğu şirketten yaptırmak zorunda değildir; dışarıdan daha uygun fiyatlı poliçe getirerek ibraz edebilir.
- 1Kredi tahsis ücreti kredi tutarının %0.50’sini kesinlikle aşamaz.
- 2DASK yasal zorunludur; hayat ve konut sigortası serbest acenteden yaptırılabilir.
- 3Konut kredisinde KKDF ve BSMV vergisi %0’dır (devlet konut kredilerini vergiden muaf tutmuştur).
- 4Masrafları peşin ödemek istemeyenler için bankalar masrafı kredi tutarına ekleyebilmektedir.
Ev Almak mı, Mevduat mı? Simülatörü
Konut kredisi faiz ve masraflarını mevduat getirisiyle 10 yıllık karşılaştırın.
Sıkça Sorulan Sorular
Konut kredisinde vergi (KKDF ve BSMV) var mı?
Hayır! İhtiyaç kredilerinde %15 KKDF ve %5 BSMV olmak üzere toplam %20 vergi kesilirken; konut kredilerinde barınma hakkını desteklemek amacıyla KKDF ve BSMV oranı %0’dır.
Ekspertiz değerinin ne kadarına kadar kredi çıkar?
BDDK’nın enerji sınıfı ve gayrimenkul değerine göre belirlediği LTV (Kredi / Değer) katsayılarına göre 1. el konutlarda ekspertiz değerinin %60 ile %90’ına kadar; 2. el konutlarda ise genellikle %50 ile %80’ine kadar kredi verilir.